加快推进城市内涵式发展背景下的“好房子”建设

赵安然   住房和城乡建设部政策研究中心 北京 100835   

侯仰志  山东省建设科技与教育协会 山东 250100

摘要：在我国城市转向内涵式发展的背景下，“好房子”建设成为住房城乡建设高质量发展的重要切入点。本文从发展理念、阶段转换、工具手段、方法路径和治理机制5个维度分析城市内涵式发展背景下的“好房子”建设定位，结合地方实践发掘推动“好房子”建设存在认知偏差、设计脱离需求、配套标准缺失、后端运营不足及主体协同不力等问题，进而提出强化理念引领、以 “好设计”打造好产品、细化落地标准、完善全生命周期管养、推动多方参与及协同城市更新等路径，助力城市内涵式发展与住房品质提升。

关键词：“好房子” 建设 城市内涵式发展 住房品质 全生命周期管理 城市更新

中央城市工作会议在强调当前和今后一个时期城市工作的总体要求时提到“以坚持城市内涵式发展为主线”。城市内涵式发展是我国城镇化进程中的重要战略转向，标志着城市发展方式从规模扩张到品质提升的根本性变革。2023年6月，住房城乡建设部倪虹部长在中国城市高质量发展论坛上首次提出了“好房子”概念，也是结合房地产供求关系发生重大变化的新形势提出的关键性改革方向，当前“好房子”建设已成为推动住房城乡建设事业高质量发展的重要切入点。

一、城市内涵式发展背景下的“好房子”建设定位

顺应城市内涵式发展要求，“好房子”概念建立在以人为本的发展理念上，强调多主体参与，通过增存结构调整、空间结构优化、资源集约高效等手段，实现居住品质可持续提升。

一是以人为本的目标导向。城市内涵式发展的核心是坚持以人民为中心的发展思想，而住房是人民城市最基本的要素，“好房子”建设直接回应了人民群众从“有没有”到“好不好”的住房需求升级。建设“好房子”是一项系统工程，事关人民群众的获得感、幸福感、安全感。[1]根据中指研究院数据，2025年上半年全国30个重点城市改善型户型（90-144平方米）成交占比已达70%，“好房子”市场热度高。从覆盖群体看，内涵式发展要求建设对儿童、青年、老年、弱势群体友好的包容性城市，而“好房子”建设也兼顾“保障+市场”，注重满足不同收入阶层、全龄段人群居住需求，打造全龄友好社区。

二是行业动能阶段性转换的客观要求。当前，传统大规模增量建设下的城市发展动能日渐式微，房地产复苏乏力，亟需通过创新驱动、产业集聚、内需提升等，在服务新发展格局中激发城市潜力，通过新质生产力转变发展动力。而从“好房子”提出背景看，房地产经历了长达20多年的增量建设时期，随着供求关系发生重大变化，传统的“三高”模式难以为继，逐步转向存量提质改造和增量结构调整并重。在这个历史节点提出“好房子”建设也是房地产领域开始注重内涵式发展的体现，通过好的设计、好的施工、好的材料和好的服务等提高新房品质，通过老旧小区改造、自主更新等将老房子改造成好房子，充分挖掘需求。[2]

三是空间优化与功能改善的工具手段。一方面，内涵式发展强调对现有城市空间的提质增效，而非盲目扩张城市边界；“好房子”建设不仅关注新建住宅品质提升，更注重通过老旧小区改造实现存量住房的价值再生。无锡市梁溪区政府通过城市更新整理和推出了一些优质小地块，通过打造低密度、设计好的“好房子”促进老城区楼盘热销，带动旧城复苏。另一方面，内涵式发展追求城市空间的多功能混合使用，提高城市运行效率；“好房子”建设也着力推动住宅区从单一居住功能向“居住+服务”等复合功能转变。北京市印发《平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点》，鼓励开发商利用底层架空、增设风雨连廊等方式补充公共服务功能，营造多样化生活场景。[3]重庆、湖北等地则明确规定社区养老、医疗、文化等配套公共服务设施不计入容积率，激励房企完善社区功能配置。

四是适应全生命周期可持续发展的路径选择。城市内涵式发展摒弃短期政绩冲动，注重治理投入和长期价值，强调建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧城市。而“好房子”建设推动房企从“开发+销售”的短线模式转向“开发+销售+服务+运营”的全周期管理模式[2]，强调建设安全、舒适、绿色、智慧的房子，与城市内涵式发展内在逻辑一致。推动城市减污降碳扩绿协同增效和推广绿色建筑、强调建筑节能与碳排放等，都是着眼于可持续发展和代际公平，减少城市建设和房屋建筑对环境的负荷、节约资源[1]，同时为人民群众提供更加安全的生活空间、更加完善的功能服务，以达到人与自然和谐共生。

五是多元主体协同参与的治理机制。城市内涵式发展要求构建多元参与、协同高效的治理新格局。“好房子”建设则通过创新制度设计、鼓励多主体参与等，成为城市治理创新的重要试验场。政府负责制定标准、提供政策支持，激励引导市场主体行为，如财政端对绿色建筑和适老化改造项目提供补贴，金融端推出“好房子”专项贷款，指导举办“好房子”设计大赛和展览会等，打造互动式平台[3]；市场主体将内涵式发展和“好房子”理念融入企业战略，以实际需求为导向推动产品和服务创新，建设高品质住房；居民则通过多种方式参与“好房子”从规划设计到竣工验收、社区更新和管理的决策全过程。

二、城市内涵式发展背景下“好房子”建设面临的问题

调研发现，在城市发展长期重规模轻品质、重开发轻运营等导向下，推动内涵式发展存在多重困境，与之类似，在“好房子”建设中，地方普遍对其概念存在误读，从而出现执行偏差，设计、标准、服务、运维等配套政策也有所缺失。

一是对“好房子”认知不到位。长期以来城市建设对规模和速度的过分追求也引致了住房发展理念的认知偏差。部分开发商片面认为“好房子”就是“豪房子”，打着“第四代住宅”“科技宅”等旗号，以“高得房率”为宣传口径，旨在快速销售以回笼资金。一些项目追求大面积但忽略户型和内在设计，一些项目追求外立面、盆景式装修，但忽略房屋功能的实用性。多地“好房子”项目健身房、游泳馆已成标配，部分小区以高价打造庭院景观，在停车场架设“星空顶”，甚至对小区入口处地板砖材料都有严苛要求。中部地区某项目以湖心岛为概念建设，户主离家回家均需坐船，有过度“豪宅化”“贵族化”倾向。这些误读扭曲了对“好房子”的政策定位，也导致市场无序“内卷”竞争。

二是功能设计未真正以人民需求为导向。在城镇化快速发展阶段，城市规划管控的目标是有序开展大规模建设，工程量大且急，而当前进入城市更新阶段，重点是功能修补和完善，工程量比较小，对精细化设计的考虑更多。与之相对应，“好房子”建设也亟待从设计端下功夫。当前我国住房设计仍局限在单纯的功能满足，未以购房人体验优化为根本目的[4]。部分项目空间布局僵化、难以适应全生命周期住房需求转换，部分设计与当地历史文化等因素融合不足，部分集中于设计大平层户型，忽视对阳台、卫生间等居住空间设计优化。另有一些地区盲目模仿国外建筑风格，与本地气候条件和传统文化脱节，既降低了宜居性，也丧失了文化辨识度。

三是“好房子”配套标准体系缺失。长期以来，我国住宅建设标准主要关注安全、卫生等底线控制，对舒适、绿色、低碳、智慧等品质引领性指标涉及较少，且存在国家标准与地方标准衔接不畅、强制性标准与引导性标准界限不清等问题。目前国家层面发布了新修订的《住宅项目规范》，江苏、湖北、山东、浙江等19个省份均发布了“好房子”设计导则、建设指引等相关政策文件，但尚未出台标准图集，政策在实践中落地较难。此外，在指标设计上，现有标准仍存在“一刀切”问题，未充分考虑各地区地理、气候等条件差异，因地制宜导向不突出。多关注新房建设“好房子”的配套标准，对“老房子”改成“好房子”的标准缺失；多关注硬件设施，对物业服务、社区人文等弹性指标关注不足。

四是对建设后端服务运营和管养维护不足。党的二十届三中全会提出，“深化城市建设、运营、治理体制改革，加快转变城市发展方式。”进入存量时代，城市管理由“七分建、三分治”转为“三分建、七分治”，房屋建设也面临同样要求。传统开发模式下，开发商往往将房屋视为一次性销售产品而非长期运营资产，多数物业服务仍停留在保洁、保安、保修等基础层面，对养老、托幼、健身、社交等公共服务配套设施建设不足，对新房和老旧小区缺乏“造服务、卖服务”能力，难以满足居民日益增长的多样化需求[4]。此外，缺乏全生命周期管理理念，未能有效结合城市体检开展房屋体检，对住宅小区内的房屋和配套设施、服务缺乏问题清单式排查和治理，对老旧房屋维修改造的可持续模式探索不足等。

五是引导多元主体参与的政策协同不力。无论是城市发展还是住房建设，都是一个复杂的系统工程，需要政府、企业、居民、专业机构等多元主体协同参与。然而，当前“好房子”建设参与机制仍存在政府引导不足、市场主体参与成本较高、公众参与表面化、专业机构作用发挥不充分等问题。如政府端对“好房子”定义的舆论宣传引导和顶层设计不足，对建设高品质住宅的开发商缺乏财政、金融等激励措施。企业端“好房子”建设需要规划设计、建筑施工、材料供应、物业服务等全产业链协同创新，但当前各环节往往各自为政，难以形成合力。公众端消费者需求没有及时反馈到房屋建设中，缺乏消费者与房企从开发到销售的全流程闭环式互动机制，没有以需定建。

此外，在城市内涵式发展和“好房子”建设中均需注意新老衔接问题。城市建设中要关注背街小巷，协调新城和老城的关系，以城市更新为老城赋能，不能一边倒、摊大饼式发展。“好房子”项目落地也可能导致市场分化加剧，使次新房和“老破小”吸引力降低，要统筹考虑新房建设和旧房改造。

三、加快推进城市内涵式发展背景下的“好房子”建设路径建议

针对实践中面临的普遍问题，结合国内外经验，要进一步从理念、设计、标准、服务、治理机制等层面优化“好房子”政策体系，协同推进“好房子”建设与城市更新，实现可持续发展。

一是加强以人为本的理念引领。在城市建设和住房发展中始终坚持以人为本，将满足人民群众对美好生活的向往作为出发点和落脚点。强调“不同面积、不同价位都有不同的好房子”，好房子要有好标准、好设计、好材料、好建造和好运维，聚焦房屋功能性完善和内涵式发展，推动住房产品迭代升级。[5]如北京市在《高品质商品住宅设计导则》中明确提出“住户满意、使用方便合理、没有质量通病，是好房子的基本要求和标准”。在德国调研时了解到，开发商始终秉承“百年住宅”的建设初心，提到“我们要建的房子从外观来看就不像新房，而是让人们感觉这座房子已经在这里很久很久。”这种百年、可持续的建房理念不仅体现在商品房上，也包括社会住房，值得我国借鉴。

二是以“好设计”为引领打造精品工程。将以人为本、全龄友好、功能复合、弹性适应、特色表达等理念融入“好房子”设计，尊重建筑师和设计师创意，通过特色元素导入和与街区的风格协调等，将普通住宅打造成精品工程，使房屋建筑和城市建设更具“灵魂”。如德国注重设计师理念和历史文化元素导入，提升房屋格调和品质。调研中开发商提到“房屋设计如外立面风格、建筑高度和形状等都要与相邻建筑、街区风貌相协调”，柏林市《街区建设条例》规定新建筑高度不得超过相邻建筑平均高度的10%；临街面开窗比例需在40-60%之间，延续街道韵律；材质须使用本地砂岩、陶土板或灰泥，禁用玻璃幕墙等。此外，在户型设计上，对阳台/露台、卫生间等设置舒适度强制性指标，使“小户型也能有大阳台、大卫浴”，充分满足广大居民对品质生活的追求。

三是细化“好房子”项目落地标准。明确建设和评价标准，借鉴山东、湖北等先行区经验，指导各地编制“好房子”开发建设指导意见和设计指引，分级分类设置住宅项目全生命周期评价指标。德国通过民法典设置住宅交付的硬性指标，要求达到可直接入住的标准（“Turn-Key”交付），缺项视为违约，禁止毛坯房交付。同时配套严格的施工质量验收标准，将隔音、气密性、设备性能、设备环境等实测指标作为强制性门槛，并组织第三方独立机构TÜV进行分户验收、逐个交付，确保住宅交付时即达到完全可居住的状态。借鉴德国经验，从国家层面制定严格且细化的建设标准，在新修订的《住宅项目规范》标准基础上，进一步结合地方实际完善房屋建筑材料使用、施工验收和交付标准等。

四是强化房屋全生命周期管养维护。引导行业主体从传统开发向“居住价值运营商”转型，提供住宅全生命周期预防性维护与专业化保障，培育以品质为核心的行业生态。如德国要求物业公司具有专业化服务标准，需配备持证设施管理师（IHK认证）负责技术维护。同时强制性提取维修储备金，按住宅重置成本的0.5-1%年费率逐月计提，用于房屋周期性维护（如外墙清洗、屋顶检修、管道维护）和大修储备。调研中德国高品质住宅项目均采用酒店柜台式管理、24小时响应服务，物业公司通常有稳定的合作专业技师网络（水暖、电气、门窗和锁具等）。借鉴相关经验，我国在提高物业管理专业化水平的同时，要加快构建房屋体检、房屋安全管理资金和房屋保险制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

五是完善配套政策推动多方主体参与。中央城市工作会议提出“统筹政府、社会、市民三大主体，提高各方推动城市发展积极性。”鼓励地方政府和开发商调研学习先进地区“好房子”做法，结合本地区实际打造样板工程和项目，并在全国范围定期举办“好房子”设计竞赛和观摩会等，引导各地充分交流。通过土地、金融、财税、容积率等支持政策促进开发商增强高品质住房供给。[5]如山东省构建了覆盖住房全生命周期的“三级管理”监管体系，通过省级技术规范、市级信用评价、项目级质量追溯码系统，形成了政府与市场主体的良性互动。要以党建引领为抓手，搭建协商与信息共享平台，鼓励居民、社区、社会组织等多方主体参与“好房子”建设过程，形成良性互动的治理格局。

六是协同推进“好房子”建设与城市更新。国务院常务会议要求将“好房子”建设纳入城市更新机制加强工作统筹。调研发现，通过城市更新对老旧街区、历史文化街区等具有城市时代印记的空间更新改造，不仅能使老城重新焕发生机，更能为房地产市场赋能，引导住房需求重新回归老城区。如无锡市梁溪区近年来通过城市更新行动整理优质地块打造出的“好房子”市场热度高，对当地房地产市场企稳回升发挥了重要作用。下一步，建议构建“好房子”建设与可持续的城市更新模式双向赋能的协调发展机制。一方面，通过城市更新整理老城区低效或闲置用地，打造优质地块建设高品质住房。另一方面，推动存量房屋提质改造和存量资源盘活利用，实现存量资产保值增值。

参考文献：

[1]王彬武,赵安然,张灵睿.日本“好房子”建设的经验做法及启示建议[J].上海房地,2025(08):2-5.

[2]李宇嘉.如何认识房地产新模式和楼市止跌回稳的关系?[J].住宅与房地产,2025(21):4-7.

[3]李嘉珣.“好房子”政策有序落地，促进居住空间高品质转型[J].房地产世界,2025(11):6-8.

[4]吴璟.好房子建设要充分满足共性和个性化需求[J].建筑,2025(03):34.

[5]冯波,严紫菡.有为政府与有效市场相结合，大力推进好房子建设[J].中国房地产金融,2024(05):69-74.

作者简介：

赵安然（1994.04-），女，汉族，甘肃，硕士研究生，助理研究员，研究方向：住房与房地产。

侯仰志（1992.11-），男，汉族，山东，硕士研究生，高级工程师，研究方向：建设科技。

来源：《中国房地产业》2025.12（上）